房地产行业点评报告：京沪现房销售细则落地，贴息支持需求释放

京沪两地近期落地商品住房现房销售细则，同时国家出台首套房贷贴息政策，两大政策共同发力提振楼市需求、稳定房地产市场。所谓现房销售，就是房子完全建好、具备入住条件后再对外售卖，能避免楼盘烂尾的风险，新规要求2026年8月后京沪新出让的地块优先采用这种模式，已经在走流程的老项目可以按原有规则执行，设置了近2年的平稳过渡期，不会突然一刀切。针对拿地的开发商，两地都放宽了土地款支付要求，北京允许拿地后2年内付清全部土地款、不用付利息，上海最晚也可分2年付清，降低了开发商的资金压力。房贷贴息政策明确，从2026年10月起，买首套住房、面积不超120平、总价不超150万的家庭，最高能获得100万贷款额度的利息补贴，国家每年按贷款额的1%补利息，最多补5年，算下来贷100万、30年期限的话，5年能省约4.7万利息，每个月少还近800块。两项政策一个规范新房售卖规则、降低买房顾虑，一个直接降低居民购房成本，能有效改善市场对楼市的预期，京沪作为楼市风向标，政策落地后大概率会被其他核心城市参考借鉴。东吴证券认为，当前可以重点关注手里核心城市优质项目多、融资渠道通畅的头部房企，以及做二手房交易、社区服务、房产中介的相关企业。

京沪落地商品住房现房销售实施细则，同步出台居民购房贷款贴息政策，供给端与需求端政策协同发力，有望提振房地产市场信心。现房销售规则明确新老划断，2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目优先现房销售，在途项目设置过渡期，2027年底前符合条件的在途项目仍可按原预售条件申请预售，预售门槛调整为单体建筑主体结构封顶。土地出让价款支付规则优化，两地首付款占比均不低于50%，北京允许余款2年内付清且不计利息，上海余款最长可分2年付清，现房销售项目定金比例北京不超过总价款1%、上海不超过3%。房贷贴息政策明确自2026年10月1日起，对购买首套、建面不超120㎡、总价不超150万元住房的居民家庭，按年化1%给予贴息，最高贴息贷款规模100万元，期限最长5年，政策实施期暂定1年，以100万30年期3.05%贷款利率等额本息计算，贴息5年累计可节约利息支出约4.7万元，月均节约成本约789元。京沪作为核心城市政策影响力较强，现房销售细则落地可为其他城市完善配套措施提供参考，贴息政策直接降低居民购房融资成本，与供给端制度改革形成政策合力，有望改善市场预期。东吴证券维持行业增持评级，推荐房地产开发板块的华润置地、招商蛇口，商业及物业管理板块的华润万象生活、绿城服务，建议关注希慎兴业、招商积余，房地产经纪板块的贝壳-W，建议关注我爱我家。风险提示包括政策效果不及预期、销售与回款不及预期、行业流动性风险加剧。