房地产行业第36周周报：一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划

一线城市楼市正在回暖，但全国整体新房成交量仍处于调整期。上周监测的47个城市新房成交量比前一周下降了6%，比去年同期少了15.5%，不过北京上海等一线城市成交量反而比去年同期大涨了26.2%。二手房市场表现更坚挺，成交量比去年同期增长了11.7%。目前待售新房总量比去年同期减少了11.5%，去化周期（即卖完现有库存需要的时间）同比缩短，说明积压的房子正在被慢慢消化。四川和上海等地最近公布了未来五年的住房建设蓝图，四川计划投入约1.25万亿元进行建设，重心转向保障性租赁房和老旧小区改造。开发商拿地意愿有所回升，土地成交价格大幅跳涨，但房企借新还旧的压力依然较大，上周净融资额（新借钱减去还旧债后的实际到手金额）仍为负值。随着传统销售旺季的到来和各地稳楼市政策的持续落地，市场信心正在逐步修复。未来能在行业洗牌中胜出的，主要是那些资金雄厚、借钱容易的大型开发商，以及擅长改造旧楼盘和提供社区服务的公司。

第36周房地产板块呈现“一线强、整体弱”的分化格局，政策端持续发力托底市场信心。47城新房成交面积231.0万平（环比-6.1%，同比-15.5%），其中一线城市表现亮眼，同环比分别增长26.2%和18.7%。23城二手房成交213.1万平（环比-2.2%，同比+11.7%），成交韧性显著优于新房。13城新房库存面积同比-11.5%至7138.3万平，去化周期为17.3个月（同比缩短3.1个月），供需结构边际优化。土地市场量价齐升，百城成交建面与总价环比分别大增126.0%和272.6%，平均溢价率升至6.4%；但房企国内债发行缩量至41.9亿元，单周净融资-107.2亿元，行业资金面仍显承压。四川与上海正式印发“十五五”住建规划，四川谋划1.25万亿重大项目，上海聚焦保租房、旧改与商办更新。现售制短期或压制房企周转效率，但中长期加速供给侧出清。投资建议聚焦具备强融资能力与资金安全垫的优质房企，及具备存量资产运营与城市更新能力的标的。