2026年上半年房地产开发经营行业信用风险展望（2026年8月）

2026年上半年房地产还在艰难筑底，回暖力道不足。土地供应减少但更看重质量，不同城市之间的冷热差距越来越大，新开工和在建规模继续缩小，投资下滑更明显。房子销售仍承压，不过跌势略有缓和，整体库存消化周期依然很长，房价跌幅收窄但缺少持续上涨的动力。房贷余额越缩越少，开发商手头现金依然紧张。民营房企不断出清，央企和国企成为拿地和销售的主力，行业集中度先升后降再趋稳。头部国企凭借更容易拿到钱的优势，拿下更多新项目，未来行业仍会以大央企和国企为主导。2025年行业账本普遍难看，收入降得更快，利润在销量下滑、赚得变少和大额资产减值的多重打击下大幅缩水。亏损不断侵蚀家底，负债水平不降反升，短期和长期还钱的能力都在走弱。2026年这种财务压力仍会延续。发债仍以国企为主，民企发债大多需要外部担保来增信。利率较低让2026年上半年发债成本有所下降，但未来一两年集中到期和回售的压力依然很大。出险房企化解债务的周期很长，后续进展还需持续盯紧。

2026年上半年房地产开发经营行业仍处于筑底期，供给端土地市场缩量提质且城市间分化加剧，新开工与施工面积持续收缩带动投资降幅扩大。需求端销售承压但边际修复，广义库存去化周期维持高位，房价降幅收窄而回升动能不足；融资端房贷余额加速收缩，房企现金流维持高压。民营房企在行业下行周期中持续出清，央国企主导拿地与销售，行业销售集中度经历“升—降—稳”并逐步趋稳，头部国有房企凭借融资优势维持高位新增货值占比，预计行业仍将以大型央国企为主导。2025年行业营业收入降幅同比扩大，营业利润受销售下滑、毛利率下降及大规模资产减值影响继续大幅下跌，亏损对权益的持续侵蚀导致杠杆水平不降反升，长短期偿债指标同步趋弱，2026年财务承压态势预计延续。债券发行仍以国有房企为主，民营房企发债普遍依赖外部担保增信；低利率环境下2026年上半年平均融资成本同比下行，但未来1—2年面临较大债券到期及回售压力，出险房企化债周期较长，后续债务处置需持续跟踪。